Działalność redeweloperska

Spółka w ramach przyjętego modelu biznesowego prowadzi również działalność redeweloperską. Projekty redeweloperskie zostały opisane w module: Inwestycje / Aktualne projekty / Redeweloperskie.

Inwestycje redeweloperskie charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem i brakiem powtarzalności. W praktyce poszczególne fazy realizacji projektów tego typu mogą na siebie nachodzić lub nawet być prowadzone równolegle. Ma to przede wszystkim na celu skrócenie czasu ekspozycji na ryzyko związane z prowadzoną inwestycją.

W przypadku Spółki na proces realizacji projektów redeweloperskich składają się następujące działania:

1. Pozyskiwanie informacji o nieruchomości
2. Ocena nieruchomości
3. Nowa koncepcja użytkowania
4. Zakup nieruchomości
5. Wdrożenie koncepcji zagospodarowania nieruchomości
6. Sprzedaż nieruchomości

1. Pozyskiwanie informacji o nieruchomości
   
   Pozyskiwanie informacji o odpowiednich nieruchomościach stanowi kluczowy czynnik sukcesu w przypadku inwestycji redeweloperskich. Spółka T2 INVESTMENT S.A. posiada w tym zakresie doświadczenie, zdobyte podczas dotychczasowej działalności na rynku.
   
   W Spółce istnieje zespół zajmujący się pozyskiwaniem informacji o nieruchomościach, przy czym zgodnie z przyjętą strategią, Spółka w tym zakresie w znacznym stopniu korzysta z usług podmiotów zewnętrznych.
    
2. Ocena nieruchomości
   
   Ocena nieruchomości jest w dużej mierze uzależniona od indywidualnej charakterystyki nieruchomości. Niemniej w ramach tego etapu można wyróżnić dwie fazy: wstępną oraz właściwą.
   
   Pierwsza z nich określa stopień przydatności danej nieruchomości. Ma ona jedynie na celu odrzucenie tych nieruchomości, które nie spełniają podstawowych wymagań Spółki. W związku z tym ogranicza się ona jedynie do wizji lokalnej oraz analiz wielkości działki, dostępności infrastruktury komunikacyjnej itp.
   
   W ramach właściwej oceny nieruchomości przeprowadzana jest analiza ksiąg wieczystych oraz badane są warunki gruntowe oraz topograficzne.
   
   Oprócz analiz o charakterze techniczno-prawnym na tym etapie następuje zaangażowanie architektów oraz zespołu projektowego, których zadanie polega na wstępnej ocenie przydatności danej nieruchomości.
    
3. Nowa koncepcja użytkowania
   
   Kluczowym etapem inwestycji redeweloperskiej jest opracowanie nowej koncepcji wykorzystania nieruchomości. Od niego uzależnione jest bowiem powodzenie całej inwestycji. Opracowywaniem pomysłów na powtórne zagospodarowanie danej nieruchomości zajmuje się zespół projektowy. Istotą prac tego zespołu jest opracowanie alternatywnych rozwiązań funkcjonalnych, a także przestrzennych, możliwych do realizacji przy istniejących ograniczeniach.
   
   W najprostszej postaci inwestycja redeweloperska polega na nabyciu, zmianie przeznaczenia z punktu widzenia zagospodarowania przestrzennego oraz zapewnieniu odpowiedniej infrastruktury, a następnie zbyciu nieruchomości. Jednakże w większości przypadków inwestycje redeweloperskie obejmują opracowanie wieloetapowego planu zmiany wykorzystania obiektów komercyjnych np. przemysłowych.
   
   W ramach etapu opracowywania nowej koncepcji wykorzystania nieruchomości wykonywana jest analiza wykonalności dla każdej z potencjalnych koncepcji. Obejmuje ona następujące analizy cząstkowe:
   
   
   • rynku,
   • nieruchomości gruntowej,
   • kosztów realizacji projektu,
   • źródeł finansowania projektu.
   
   Jedną z kluczowych części studium wykonalności jest analiza rynku. Ma ona istotny wpływ na określenie czynników ryzyka, na jakie narażony jest projekt redeweloperski. Obejmuje ona analizę podaży oraz popytu, działania obecnych oraz potencjalnych konkurentów, wymogi stawiane nieruchomościom przez potencjalnych użytkowników, a także otoczenia makroekonomicznego mogącego mieć wpływ na działalność Spółki.
   
   W ramach analizy nieruchomości gruntowej dokonuje się oceny właściwości topograficznych, warunków gruntowych itp.
   
   Niezwykle istotna z punktu widzenia wykonalności danej koncepcji jest wstępna analiza kosztów. Zespół analiz sporządza kosztorys poszczególnych faz wdrożenia koncepcji. W wielu przypadkach koszty planowane różnią się od kosztów finalnych realizacji projektu. Niemniej etap ten pozwala już we wstępnej fazie odrzucić projekty, które są nieefektywne z punku widzenia kosztów.
   
   Ostatnia faza sporządzanej analizy wykonalności obejmuje określenie potencjalnych źródeł finansowania projektu. Podstawę do tego etapu stanowią opracowane wcześniej prognozy kosztów inwestycji.
   
   Ostatnim etapem analizy wykonalności jest analiza prawna. Zgodnie z treścią ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym gmina ustala jakie jest przeznaczenie danego gruntu oraz określa warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustalane są w drodze decyzji administracyjnej.
   
   Z końcem 2003 r. większość obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego utraciła ważność, a nowe uchwalono jedynie w nielicznych gminach. W związku z tym Spółka sprawdza również, czy nie napotka ograniczeń natury prawnej dotyczących zagospodarowania nieruchomości, które uniemożliwią przeprowadzenie danej inwestycji redeweloperskiej.
   Mogą one wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez gminę lub też w przypadku jego braku z decyzji o warunkach zabudowy.
    
4. Zakup nieruchomości
   
   W przypadku zakończenia sukcesem etapu oceny nieruchomości oraz opracowania nowej koncepcji użytkowania terenu następuje nabycie nieruchomości. Na podstawie stosownej umowy zostaje przeniesione prawo własności nieruchomości.
   
   W niektórych przypadkach powodzenie inwestycji redeweloperskiej uzależnione jest od uzyskania stosownej decyzji administracyjnej dotyczącej np. warunków zabudowy. W celu minimalizacji ryzyka zawierana jest umowa przedwstępna z warunkiem zawieszających, który uzależnia przeniesienie prawa własności nieruchomości od wydania decyzji, która umożliwi przeprowadzenie zaplanowanej inwestycji.
    
5. Wdrożenie koncepcji zagospodarowania nieruchomości
   
   Kolejnym etapem inwestycji redeweloperskiej jest wdrożenie wybranej koncepcji wykorzystania zakupionej nieruchomości. Główną rolę we wczesnej fazie tego etapu odgrywa biuro architektoniczne, które przekształca pomysł użytkowania opracowany przez Spółki w koncepcję architektoniczną.
   
   Projekt sporządzony przez biuro architektoniczne musi być przede wszystkim atrakcyjny pod względem architektonicznym dostosowanym do danej lokalizacji oraz musi się charakteryzować się walorami użytkowymi przy zachowaniu kosztów na wcześniej ustalonym poziomie.
   
   Następnie opracowywana jest dokumentacja techniczna planowanej inwestycji. W tej fazie uczestniczą przede wszystkim projektanci branżowi, tacy jak inżynierowie oraz specjaliści zajmujący się instalacjami elektrycznymi itp. Na podstawie sporządzonej dokumentacji technicznej Spółka występuje o stosowne pozwolenia.
    
6. Sprzedaż nieruchomości
   
   Ostatni etap inwestycji redeweloperskiej stanowi sprzedaż nieruchomości. Spółka stara się zawrzeć odpowiednie umowy przedwstępne już na etapie nabywania nieruchomości. Ma to na celu ograniczenie ryzyka związanego z inwestycją, a także zapewnienie zadawalającej stopy zwrotu jeszcze przed zakończeniem projektu.
   
   Przewaga Spółki na tym etapie w porównaniu do konkurencji polega na fakcie, iż prowadzi on działalność typu B2B (business to business – działalność między przedsiębiorstwami), tym samym brak jest kosztownego i czasochłonnego procesu pozyskiwania klientów indywidualnych.